Ob Riss im Putz, feuchter Keller oder Abnahme beim Bauträger: Hier lesen Sie, wann sich ein Bausachverständiger für Sie lohnt und wie sein Gutachten entsteht.
Wann Sie einen Bausachverständigen brauchen
Meistens fängt es mit etwas Kleinem an. Ein feiner Riss im Putz, der jeden Monat ein Stück länger wird. Ein muffiger Geruch im Keller, obwohl Sie regelmäßig lüften. Oder ein Termin beim Bauträger, bei dem Sie ein Protokoll unterschreiben sollen und nicht genau wissen, worauf Sie eigentlich achten müssen.
Genau hier setzt ein Bausachverständiger an. Er schaut sich das Gebäude mit dem Blick eines Fachmanns an, misst, wo Augenmaß nicht reicht, und schreibt auf, was er findet. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Einschätzung, mit der Sie weiterarbeiten können: gegenüber dem Verkäufer, der Baufirma oder der Versicherung und, wenn es sein muss, vor Gericht.
Im Folgenden lesen Sie, was ein Bausachverständiger tut, wann sich der Anruf lohnt und wie ein Termin bei uns abläuft.
Wer sich Sachverständiger nennen darf
Der Begriff „Sachverständiger“ ist nicht geschützt. Jeder darf ihn auf seine Visitenkarte drucken. Für Sie als Auftraggeber heißt das: Schauen Sie genau hin, welche Qualifikation hinter dem Namen steht.
Zwei Nachweise sind verbreitet. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden von einer Kammer bestellt, etwa der Industrie- und Handelskammer oder der Handwerkskammer. Daneben gibt es die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Sie wird von Zertifizierungsstellen vergeben, die bei der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert sind, und setzt eine Prüfung der Fachkenntnis voraus.
Manuel Förtsch, Geschäftsführer von Förtsch Experts, ist Maler- und Lackierermeister und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger. Putze, Anstriche und Beschichtungen kennt er aus der eigenen Arbeit am Bau. Das hilft, wenn man einem Schadensbild ansehen will, woher es kommt.
Typische Anlässe für ein Gutachten
Riss, Feuchte, Schimmel: der Bauschaden
Ein Fleck an der Wand sagt zunächst wenig. Er kann von einer undichten Leitung kommen, von Feuchte im Mauerwerk oder schlicht davon, dass warme Raumluft an einer kalten Außenecke kondensiert. Wer hier ohne Ursachenermittlung saniert, streicht oft nur über das Problem.
Bei Bauschäden und Schimmelschäden klären wir deshalb zuerst die Ursache. Erst dann lässt sich sagen, welche Maßnahme sinnvoll ist und wer dafür aufkommen muss. Gerade bei Schimmel in Mietwohnungen ist diese Frage oft der eigentliche Streitpunkt.
Die Abnahme beim Bauträger
Mit der Abnahme bestätigen Sie, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß fertig ist. Danach ändert sich einiges. In der Regel müssen nun Sie belegen, dass ein Mangel vorliegt. Mängel, die Sie beim Termin schon kennen, gehören deshalb ausdrücklich ins Protokoll.
Bei einer Bauabnahme geht ein Sachverständiger das Haus oder die Wohnung mit Ihnen durch, bevor Sie unterschreiben. Ihm fallen ungleichmäßige Fliesenfugen ebenso auf wie ein undichter Balkonanschluss. Und er formuliert die Punkte so, dass der Bauträger sie nicht einfach wegwischen kann.
Vor dem Hauskauf
Bei einer Besichtigung sehen Sie frisch gestrichene Wände und eine aufgeräumte Küche. Was hinter der Farbe steckt, sehen Sie nicht. Bei der Kaufberatung begleiten wir Sie zum Objekt und schauen dorthin, wo Verkäufer selten von sich aus hinzeigen: an die Kellerwände, in den Dachstuhl, auf die Fensteranschlüsse und auf Spuren alter Wasserschäden.
Danach wissen Sie besser, worauf Sie sich einlassen. Manchmal lautet die Antwort „kaufen“. Manchmal liefert der Befund ein Argument für die Preisverhandlung. Und manchmal ist er der Grund, die Finger davon zu lassen.
Was ist die Immobilie wert?
Bei Erbschaft, Scheidung, Verkauf oder Schenkung stellt sich die Frage nach dem Wert. Gemeint ist dann meist der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch, also der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Wie er ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Eine Immobilienbewertung nach diesen Vorgaben können Finanzamt, Gericht und die andere Partei nachvollziehen.
Wenn es vor Gericht geht
Man unterscheidet zwei Arten von Gutachten. Ein Privatgutachten geben Sie selbst in Auftrag, zum Beispiel um Ihre Position gegenüber einer Baufirma zu klären oder um einzuschätzen, ob sich ein Rechtsstreit lohnt. Ein Gerichtsgutachten beauftragt dagegen das Gericht. Der Sachverständige arbeitet dann für das Gericht und nicht für eine der Parteien.
Gutachten für juristische Zwecke erstellen wir so, dass sie gerichtsverwertbar sind: mit sauberer Befundaufnahme, Fotos, Messwerten und einer Begründung, die ein Richter oder ein Gegengutachter nachprüfen kann. Die rechtliche Bewertung Ihres Falls bleibt Sache Ihres Anwalts. Wir liefern die technischen Fakten dazu.
So läuft ein Ortstermin ab
Vorab besprechen wir, worum es geht, und Sie schicken uns Ihre Unterlagen digital. Den eigentlichen Termin machen wir am Objekt. Einen Feuchteschaden kann niemand am Telefon beurteilen.
Vor Ort beginnt die Befundaufnahme. Wir sehen uns das Schadensbild an, fotografieren und messen. Bei Verdacht auf Feuchte messen wir im Bauteil selbst. Ist Schimmel im Spiel, gehört eine Messung des Raumklimas dazu. So lässt sich unterscheiden, ob Wasser von außen eindringt oder ob das Problem im Raum entsteht.
Für den Termin hilft uns zum Beispiel:
- Baupläne, Baubeschreibung oder Exposé
- der Bauvertrag oder Kaufvertrag, soweit vorhanden
- frühere Gutachten, Reparaturrechnungen oder Schriftwechsel mit der Gegenseite
- eigene Fotos mit Datum, die zeigen, wie sich der Schaden entwickelt hat
Aus den Befunden ziehen wir unsere Schlüsse. Am Ende steht ein schriftliches Gutachten. Bei einer Kaufberatung bekommen Sie eine klare Einschätzung, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können.
Was ein Gutachten leisten kann
Ein gutes Gutachten beschreibt, was ist, und begründet, warum. Es trennt Beobachtung von Bewertung. Wer es liest, soll den Weg vom Befund zur Schlussfolgerung nachvollziehen können, auch ohne eigenes Fachwissen.
Eine Rechtsberatung ersetzt es allerdings nicht. Außerdem kann es nur beurteilen, was beim Termin zugänglich war. Was hinter geschlossenen Verkleidungen liegt, halten wir als offene Frage fest, statt zu raten. Das macht ein Gutachten belastbarer.
Ebenso wichtig ist die Unabhängigkeit. Ein Sachverständiger verkauft Ihnen keine Sanierung und vermittelt keinen Handwerker. Er sagt Ihnen, was er sieht, auch wenn Sie etwas anderes hören wollten.
Ihr Ansprechpartner in Bamberg und Franken
Förtsch Experts sitzt in Bamberg und ist in Oberfranken und ganz Franken im Einsatz. Ob Riss im Neubau, feuchter Keller im Altbau, Abnahme der neuen Eigentumswohnung oder Wertermittlung im Erbfall: Schildern Sie uns kurz, worum es geht. Wir sagen Ihnen dann, ob ein Gutachten sinnvoll ist und welche Art Ihnen weiterhilft.
