Bauschäden entstehen meist in Arbeitsschritten, die später hinter Putz, Estrich oder Erdreich verschwinden. Hier lesen Sie, wann eine Prüfung am Bau am meisten bringt und wie Sie bei der Abnahme Ihre Rechte sichern.
Warum die meisten Bauschäden früh entstehen
Ein feuchter Fleck im Keller, Risse im Fliesenbelag, ein Parkett, das sich nach dem ersten Winter wölbt. Solche Schäden zeigen sich oft erst Monate oder Jahre nach dem Einzug. Ihre Ursache liegt aber fast immer in der Bauphase: in einem Arbeitsschritt, der damals schnell erledigt und danach verdeckt wurde.
Genau hier setzt eine systematische Qualitätsprüfung an. Sie schaut sich ein Bauteil an, solange es noch sichtbar und zugänglich ist. Später lässt sich ein Fehler oft nur noch mit Stemmhammer und Baustaub finden.
Als privater Bauherr zahlen Sie für ein mangelfreies Haus, als Käufer vom Bauträger für eine mangelfreie Wohnung. Prüfen müssen Sie das Ergebnis trotzdem selbst. Dieser Beitrag zeigt, wann eine Prüfung am meisten bringt und worauf es bei der Abnahme ankommt.
Was eine Prüfung im richtigen Moment verhindert
Am Bau gibt es Zeitpunkte, nach denen ein Bauteil hinter der nächsten Schicht verschwindet. Wer vorher hinschaut, kann einen Fehler mit überschaubarem Aufwand beheben lassen. Wer erst nachher hinschaut, hat meist einen Schaden und eine teure Sanierung vor sich.
Abdichtung, bevor die Baugrube verfüllt wird
Solange die Kelleraußenwand frei liegt, sieht man, ob die Abdichtung lückenlos aufgebracht ist, ob Durchdringungen für Leitungen sauber eingebunden sind und ob die Schichtdicke stimmt. Ist die Grube erst verfüllt, kommen Sie an diese Fläche nur noch mit einem Bagger heran.
Estrich, bevor der Bodenbelag kommt
Ein Estrich braucht Zeit zum Austrocknen. Wird Parkett oder Vinyl zu früh verlegt, kann die Restfeuchte den Belag später aufquellen lassen oder Schimmel unter dem Boden begünstigen. Eine Feuchtemessung vor dem Belegen klärt, ob der Estrich so weit ist. Das dauert am Objekt nicht lange und erspart im Zweifel einen neuen Fußboden.
Fenster und Anschlüsse, bevor verputzt wird
Die Fuge zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk ist eine typische Schwachstelle. Fehlt dort die luftdichte Ebene oder ist sie schlampig verklebt, zieht später warme Raumluft in die Wand, kühlt ab und hinterlässt Feuchtigkeit. Nach dem Verputzen sehen Sie davon nichts mehr. Vorher schon.
Mangel oder Schaden: zwei verschiedene Dinge
Im Alltag werden die Begriffe oft gleich verwendet. Für Ihre Rechte als Bauherr oder Käufer macht der Unterschied aber viel aus.
Ein Mangel liegt vor, wenn die Leistung nicht dem Vertrag oder den anerkannten Regeln der Technik (a. a. R. d. T.) entspricht. Eine fehlende Abdichtung am Fensteranschluss ist ein Mangel, auch wenn noch kein Tropfen Wasser eingedrungen ist.
Ein Schaden ist die Folge davon: die durchfeuchtete Laibung, der Schimmel hinter der Gardine, der aufgequollene Putz. Wer den Mangel früh findet, verhindert den Schaden. Wer erst den Schaden bemerkt, muss zusätzlich klären, woher er kommt und wer dafür einsteht.
Zwischenprüfungen und die Abnahme nach § 640 BGB
Technische Zwischenprüfungen während der Bauzeit halten den Zustand einzelner Gewerke fest. Rechtlich sind sie in der Regel keine Abnahme, es sei denn, Ihr Vertrag sieht ausdrücklich Teilabnahmen vor. Ihr Wert liegt woanders: Sie haben schriftlich, mit Fotos und Datum, wie ein Bauteil vor dem Verdecken aussah.
Die eigentliche Abnahme nach § 640 BGB ist der Moment, an dem Sie die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen. Mit ihr ändert sich einiges. Die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen. Und bei Mängeln, die erst danach auftauchen, müssen in aller Regel Sie nachweisen, dass sie schon bei der Übergabe vorhanden waren.
Besonders wichtig ist § 640 Abs. 3 BGB. Nehmen Sie ab, obwohl Sie einen Mangel kennen, und behalten sich Ihre Rechte nicht ausdrücklich vor, verlieren Sie bestimmte Ansprüche wegen genau dieses Mangels. Deshalb gehört jeder bekannte Mangel als Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll. Ein mündliches „Das richten wir noch“ reicht nicht.
Für Käufer vom Bauträger gilt das genauso. Der Termin wirkt oft wie eine freundliche Schlüsselübergabe, ist aber ein Rechtsakt. Lassen Sie sich nicht drängen, ein vorbereitetes Protokoll ohne eigene Einträge zu unterschreiben. Wie Sie Ihre Ansprüche im Einzelfall durchsetzen, klären Sie mit einem Anwalt für Baurecht.
Wie eine unabhängige Befundaufnahme abläuft
Ein Sachverständiger, der weder für die Baufirma noch für den Bauträger arbeitet, prüft mit einem anderen Blick. Er hat kein Interesse daran, dass ein Termin glatt durchläuft. Ihn interessiert, ob die Ausführung stimmt.
Bei einer Befundaufnahme am Objekt geht er Raum für Raum durch. Er misst dort, wo das Auge nicht reicht: Feuchte in Wänden und Böden, das Raumklima, den Zustand einzelner Bauteile. Was er findet, beschreibt er nachvollziehbar, mit Fundstelle und Foto, und ordnet es ein. Ist das ein Mangel nach den a. a. R. d. T. oder eine optische Kleinigkeit? Muss das vor dem Einzug behoben werden?
Am Ende steht eine Mängelliste, die Sie direkt ins Abnahmeprotokoll übernehmen können. Sie ist sachlich formuliert und so konkret, dass der Handwerker weiß, was er nachbessern soll.
Was Sie als Bauherr selbst tun können
Vieles erleichtert die Prüfung, ohne dass Sie Fachmann sein müssen:
- Fotografieren Sie regelmäßig den Baufortschritt, vor allem Bauteile kurz vor dem Verdecken. Datum und Raum gleich mit notieren.
- Heben Sie Lieferscheine, Produktdatenblätter und Protokolle der Firmen auf. Sie zeigen später, was eingebaut wurde.
- Gehen Sie zur Abnahme nie allein und nie unter Zeitdruck. Planen Sie für ein Einfamilienhaus mehrere Stunden ein.
- Schreiben Sie jeden Mangel, den Sie kennen, als Vorbehalt ins Protokoll. Auch die, deren Behebung schon zugesagt ist.
Ein Foto vom offenen Fensteranschluss kann Jahre später viel wert sein, wenn sich die Frage stellt, wie dort gearbeitet wurde.
Wobei Förtsch Experts Sie unterstützt
Förtsch Experts aus Bamberg ist für Bauherren und Käufer in Oberfranken und ganz Franken im Einsatz. Geschäftsführer Manuel Förtsch ist Maler- und Lackierermeister und zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024.
Bei der Bauabnahme begleiten wir Sie zum Termin, nehmen den Zustand auf und liefern die Mängelliste für Ihr Protokoll. Ist bereits ein Schaden entstanden, klären wir im Bauschadensgutachten Ursache und Umfang, gestützt auf Feuchte-, Raumklima- und Bauteilmessungen. Und bevor Sie eine Immobilie kaufen, schauen wir uns in der Kaufberatung an, was Sie tatsächlich erwerben.
Abstimmung und Unterlagen laufen bei uns digital. Vor Ort sind wir dann, wenn es zählt: beim Termin am Objekt.
