Drohnenbilder und 3D-Scans zeigen viel vom Neubau, aber nicht alles. Hier erfahren Sie, wofür die Technik vor der Abnahme taugt und wo nur Messung und Erfahrung weiterhelfen.
Kurz vor der Abnahme
Der Abnahmetermin mit dem Bauträger steht im Kalender. Sie gehen durch die neuen Räume, alles wirkt fertig, die Fenster glänzen. Und trotzdem bleibt diese eine Frage: Wie sieht es oben am Dachanschluss aus, den von der Straße aus niemand richtig erkennt?
An dieser Stelle tauchen gern Drohnen und 3D-Scanner auf. Die Technik klingt nach einer Antwort auf alles. Einmal drüberfliegen, einmal scannen, und die Mängelliste schreibt sich von selbst. So einfach ist es leider nicht.
Dieser Beitrag ordnet ein, was die Geräte tatsächlich liefern und wo sie an Grenzen stoßen. Und er erklärt, warum bei der Abnahme am Ende ein Mensch mit Erfahrung und Messgeräten in Ihrem Haus steht.
Was eine Drohne am Bau zeigen kann
Eine Drohne mit guter Kamera bringt Bilder von Stellen, an die sonst nur ein Gerüst, eine Hubbühne oder der Dachdecker kommt. Dachflächen, Kehlen, Kaminkopf, Gauben, der Übergang vom Dach zur aufgehenden Wand. Aus wenigen Metern Abstand erkennt man auf solchen Aufnahmen, ob Ziegel verrutscht sind oder ein Blechanschluss schief sitzt.
Für Sie als Bauherr hat das einen praktischen Wert. Was auf dem Foto auffällt, lässt sich gezielt nachprüfen. Außerdem halten die Bilder den Zustand an einem bestimmten Tag fest. Wer Jahre später über einen Wasserfleck an der Decke streitet, ist froh über Aufnahmen, die zeigen, wie das Dach bei der Übergabe aussah.
Aus vielen überlappenden Luftbildern kann Software außerdem ein Modell der Oberfläche berechnen. Fachleute nennen das Photogrammetrie. Damit lassen sich Flächen und Höhen grob abschätzen, ohne dass jemand aufs Dach steigt.
3D-Scan: das Aufmaß als Punktwolke
Ein Laserscanner tastet seine Umgebung mit einem Laserstrahl ab und speichert jeden Treffer als Punkt im Raum. Heraus kommt eine Punktwolke. Das ist ein sehr dichtes, maßstäbliches Abbild eines Raums, einer Fassade oder eines ganzen Gebäudes.
Aus dieser Punktwolke lässt sich ein Aufmaß nehmen, ohne noch einmal vor Ort zu sein. Raumhöhen, Wandlängen, Fensteröffnungen, die Ebenheit eines Bodens. Interessant wird es beim Vergleich mit den Planständen. Sitzt das Fenster dort, wo es im Werkplan eingezeichnet ist? Passen die Raummaße zu den Plänen, die Ihrem Vertrag zugrunde liegen? Steht eine Wand sichtbar aus dem Lot?
Auch für die Dokumentation taugt ein Scan. Wird er gemacht, bevor Estrich, Putz oder Trockenbau die Installation verdecken, sehen Sie später noch, wo welches Rohr läuft. Das erspart beim ersten Bohrloch manche böse Überraschung.
Wo Kamera und Laser nichts mehr sehen
Beide Verfahren erfassen Oberflächen. Was dahinter passiert, bleibt ihnen verborgen. Genau dort sitzen aber oft die Mängel, die später am meisten Geld kosten.
Feuchte im Bauteil
Ein Estrich kann trocken aussehen und trotzdem noch zu viel Wasser enthalten. Eine Außenwand kann hinter frischer Farbe durchfeuchtet sein. Auf dem Foto erkennen Sie davon nichts, in der Punktwolke auch nicht. Selbst eine Wärmebildkamera zeigt nur Temperaturen an der Oberfläche. Sie liefert einen Hinweis, aber keinen Befund. Ob ein Bauteil zu feucht ist, klärt eine Feuchtemessung am Bauteil. Bei Verdacht auf Schimmel kommen Messungen zum Raumklima dazu.
Abdichtung, die schon verfüllt ist
Ob die Kellerwand fachgerecht abgedichtet wurde, sieht man nur, solange die Baugrube offen ist. Bei der Abnahme liegt dort längst Erde. Keine Drohne schaut in die Verfüllung hinein. Was bleibt, sind Fotos aus der Bauphase, Protokolle und die Frage an den Bauträger, wer die Abdichtung damals geprüft hat.
Details, die man anfassen muss
Viele Anschlüsse beurteilt man nur aus der Nähe. Der Fensteranschluss, die bodentiefe Tür zur Terrasse, die Abdichtung in der Dusche. Ob eine Folie verklebt ist oder nur lose anliegt, zeigt die Hand am Bauteil. Ein Luftbild aus fünf Metern zeigt es nicht.
Und der Scanner misst Geometrie, er bewertet nichts. Ob ein Riss im Putz harmlos ist oder auf Bewegung im Mauerwerk hindeutet, sagt Ihnen keine Punktwolke. Das ist eine Frage der Erfahrung.
Fliegen geht nicht auf Knopfdruck
Drohnen sind wetterfühlig. Starker Wind, Regen oder Schnee verhindern brauchbare Aufnahmen oft ganz. Ein fest vereinbarter Abnahmetermin und ein Flugtag mit gutem Wetter fallen also nicht immer zusammen.
Dazu kommt das Recht. In der EU gilt die EU-Drohnenverordnung, und je nach Gerät und Ort können weitere Vorgaben greifen. Wer über bewohntem Gebiet filmt, muss außerdem an die Privatsphäre der Nachbarn denken. Für Sie heißt das: Ein Drohnenflug braucht Planung und gehört in die Hände von jemandem, der sich mit den Regeln auskennt.
Bei der Abnahme zählt, wer vor Ort steht
Mit der Abnahme nach § 640 BGB erklären Sie, dass Sie das Haus als im Wesentlichen vertragsgemäß annehmen. Damit beginnt in der Regel die Verjährungsfrist für Mängelansprüche zu laufen. Und bei Mängeln, die erst später auffallen, liegt der Nachweis meist bei Ihnen.
Dazu kommt der Vorbehalt. Kennen Sie einen Mangel und nehmen trotzdem ohne Vorbehalt ab, verlieren Sie wegen dieses Mangels bestimmte Rechte (§ 640 Abs. 3 BGB). Deshalb gehört jeder bekannte Mangel ausdrücklich ins Mängelprotokoll, verbunden mit dem Vorbehalt.
Dafür brauchen Sie eine sorgfältige Befundaufnahme am Objekt. Jemand geht mit Ihnen durch die Räume, sieht sich Anschlüsse aus der Nähe an und misst an verdächtigen Stellen. Auffälligkeiten werden fotografiert und so beschrieben, dass der Bauträger sie nicht wegdiskutieren kann. Aus dieser Befundaufnahme entsteht das Mängelprotokoll.
Bei Förtsch Experts übernimmt das Manuel Förtsch. Er ist Maler- und Lackierermeister und zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024. Zum Termin am Objekt bringt er Messtechnik für Feuchte-, Raumklima- und Bauteilmessungen mit. Das Gutachten erstellt er digital und schickt es Ihnen auf demselben Weg zu.
Liegen aus der Bauphase Drohnenbilder oder ein Scan vor, etwa vom Bauträger oder vom Architekten, sind sie trotzdem nützlich. Sie zeigen, was heute verdeckt ist, und helfen bei der Entscheidung, wo genauer hingeschaut werden sollte.
Was Sie zum Termin mitbringen sollten
- Kaufvertrag, Bau- und Leistungsbeschreibung und die aktuellen Pläne
- Fotos aus der Bauphase, vor allem von Abdichtung, Dämmung und Leitungen, bevor sie verdeckt wurden
- Protokolle früherer Begehungen, falls es welche gibt
- Drohnenaufnahmen oder Scans, wenn der Bauträger oder Architekt welche angefertigt hat
- Ihre eigenen Notizen zu Stellen, die Ihnen beim letzten Rundgang aufgefallen sind
Planen Sie die Begleitung früh genug ein, damit der Termin mit dem Bauträger steht. Förtsch Experts begleitet Bauabnahmen in Bamberg und in ganz Franken.
