Nebenkosten bei Immobilienerwerb - Förtsch Sachverständigenunternehmen GmbH

Beim Erwerb einer Immobilie kommen neben dem verhandelten Kaufpreis noch weitere Kosten auf den Käufer zu, die den schlussendlich zu zahlenden Preis einer Immobilie erhöhen. Wieviel Kosten bei einem Immobilienerwerb auf einen zukommen und welche Kosten das im Einzelnen sind, lesen Sie hier.

Kaufnebenkosten von Immobilien

Zu den bekannten und offensichtlichen Kosten zählen:

die Grunderwerbsteuer
die Notarkosten
die Kosten für die Grundbucheintragung
und eventuell eine Maklerprovision

Hierbei ist zwischenzeitlich mit insgesamt bis zu 13% des Kaufpreises an zusätzlichen Kosten für den Immobilienerwerb zu rechnen.

Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer

Mit dem Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer fällig (nicht zu verwechseln mit der meist vierteljährlich anfallenden Grundsteuer). Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland, in dem der Immobilienkauf stattfindet, unterschiedlich und liegt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises der Immobilie. Die Grunderwerbsteuer ist an das Finanzamt abzuführen. Nach Erhalt der Steuer wird vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, damit die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgen kann.

Kaufnebenkosten: Notargebühren

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf in Deutschland einer notariellen Beurkundung. Über die Erstellung eines Kaufvertrages hinaus, nimmt der Notar im Zuge seiner Betreuung auch weitere Aufgaben wahr: Unter anderem die Beantragung über die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, sowie die spätere Eintragung des neuen Eigentümers und einer eventuell vorhandenen Hypothek. Das Einholen einer Bestätigung der Gemeinde, dass diese ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt (Negativattest). Die gegebenenfalls notwendige Zustimmung des Verwalters eines nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilten Wohnhauses mit mehreren Eigentumswohnungen.
Hierfür werden Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fällig. Diese werden nicht prozentual berechnet, sondern orientieren sich an der Gebührentabelle des Geschäftswertes.

Kaufnebenkosten: Grundbucheintragung

Jedes Besitzverhältnis an Grundstücken in Deutschland ist in einem Grundbuch eingetragen (Eigentümer einer Eigentumswohnung besitzen über ihren Miteigentumsanteil der Wohnung ebenfalls ein Teil des Grundstücks). Die Grundbücher werden beim Grundbuchamt geführt und das Grundbuchamt nimmt entsprechende Eintragungen vor, die der Notar beantragt hat. Die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch kann übrigens erst erfolgen, wenn von diesem die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde.
Die Gebühren des Grundbuchamtes werden wiederum nicht prozentual, sondern nach einer Gebührentabelle abgerechnet.

Kaufnebenkosten: Maklerprovision

Für die teilweise zeitaufwändige Vermarktung einer Immobilie wird häufig ein Immobilienmakler beauftragt. Dieser stellt sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stehen und die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben [z. B. nach dem Gebäudeenergiegesetz] in den Immobilien-Inseraten angegeben werden. Anhand der zur Verfügung gestellten Angaben und Unterlagen erstellt der Makler meist ein Exposé, veröffentlicht die Verkaufsabsicht in Zeitungen sowie im Internet und organisiert die Besichtigungstermine. Hierfür kann eine Maklerprovision in marktüblicher Höhe verlangt werden. Diese liegt je nach Region und Objekt zwischen 3% und 5% des Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer von 19%. Seit Ende des Jahres 2020 erfolgt die Zahlung der Provision für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zu gleichen Teilen durch den Verkäufer und Käufer (sofern dieser ein Verbraucher, also eine Privatperson ist). Somit zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 50 % der Provision, sofern nicht die gesamte Provision im Innenverhältnis durch den Verkäufer geleistet wird.
Laut Gesetzgeber gilt dabei als „Einfamilienhaus“ jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Unschädlich ist jedoch eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung (zum Beispiel eine Einliegerwohnung).

Es gibt mögliche weitere Nebenkosten, die den Erwerber einer Immobilie zusätzlich finanziell belasten können, zum Beispiel:

Bereitstellungszinsen (beim Neubau)
Doppelte Belastung durch verfrühten Kauf und weitere Mietzahlung der angemieteten Immobilie, oder Bauverzug (verzögerte Fertigstellung beim Neubau)
Finanzierungskosten der Hypothek (Zins und Tilgung)
Kosten für die Garten- und Außenanlage (beim Neubau)
Renovierungs- und Instandsetzungskosten einer Bestandsimmobilie
Umzugskosten / neue Küche
Grundsteuer (wird über den Einheitswert der Immobilie und den Steuerhebesatz der Gemeinde berechnet)
wenn die Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt und die Ausgleichsbeträge noch nicht entrichtet wurden
wenn die kommunalen Erschließungsbeiträge noch nicht beglichen wurden
erhöhte Instandhaltungskosten einer denkmalgeschützten Immobilie