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Was zählt zur Wohnfläche?
Was zählt zur Wohnfläche und was nicht? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer, welche die Berechnung der Wohnfläche für die neue Grundsteuer vornehmen müssen. werden
Zuerst gilt es zu prüfen, ob die Räume bei der Errichtung nach der jeweils geltenden Bauordnung als Wohnfläche (Aufenthaltsräume) zulässig waren. Dann muss unterschieden werden, was innerhalb der Wohnflächenberechnung zur Wohnfläche zählt und was nur Nutzfläche ist (z. B. Flächen unter Dachschrägen mit weniger als 1 m Höhe, Kellerräume, oder Abstellräume außerhalb der Wohnung). Weiterhin ist zu klären, welche Normen und Verordnungen für die Berechnungen anzuwenden sind.
Strittige Wohnfläche
Bei Streitigkeiten um die Wohnfläche von Immobilien wird gerne mal selbst Hand angelegt um die Wohnungsgröße zu ermitteln und die Wohnflächenberechnung zu erstellen. Doch hier passieren in der Praxis schon die ersten Fehler.
Die Wohnfläche wird aus dem Grundriss der Baupläne entnommen, oder jemand schnappt sich den Zollstock oder das Lasermessgerät um die Wohnfläche auszumessen. Das Ergebnis der Messungen oder der gefundenen Maße im Bauplan soll dann der Wohnfläche entsprechen. Dies stimmt leider nicht immer so.
Fehlerquellen bei der Wohnflächenberechnung
Baupläne stellen, wie der Name schon sagt, einen Plan dar, welcher als Vorlage für die geplante Umsetzung angefertigt wurde. Bei der Bauausführung können Abweichungen vom Plan auftreten. Hierbei sind die akzeptablen Toleranzen im Hochbau der DIN 18202 zu berücksichtigen. Auch stellt der Grundriss in der Regel einen Rohbauplan dar. Hier kommen im Normalfall noch zirka 1 – 1,5 cm Putz hinzu, was die Räume wiederum etwas kleiner werden lässt. Ähnliches gilt für das Auslesen von Werten aus dem Grundriss. Hierbei muss beachtet bzw. erfragt werden, auf welchen Daten dieser basiert, ob die Daten vor Ort nachgemessen wurden und ob der Grundriss Maßstabsgerecht ist.
Anrechnung der Wohnflächen
Nicht jede gemessene Fläche zählt automatisch zur Wohnfläche. Dachschrägen werden je nach Höhe unterschiedlich berücksichtigt; das gleiche gilt für Vormauerungen und Installationswände, z. B im Badezimmer. Wie ist mit Treppen, Türnischen und Wanddurchbrüchen umzugehen? Mit welcher Fläche werden Balkone, Terrassen und Loggien eingerechnet? Was ist der Unterschied zwischen einem Balkon und einem beheizten Wintergarten? Warum zählen die Badewanne und der Ofen mit in die Wohnfläche, der Schornstein aber unter Umständen nicht? Was ist mit dem Abstellraum unter der Treppe?
Welche Vorschrift gilt für die Wohnflächenberechnung?
Die geltende DIN 277 kennt den Begriff der Wohnfläche nicht. Die Wohnflächenverordnung ersetzt die Wohnflächenberechnung aus der II. Berechnungsverordnung für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Des Weiteren ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) nur gültig, wenn diese entsprechend vertraglich vereinbart wurde.
Welche Vorschrift sollte angewendet werden? Hier sollte man sich auf die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus 2003 berufen. Dies entspricht am ehesten einer Verordnung für (frei verkäufliche) Wohnräume. Die Wohnflächenverordnung wird auch von den Finanzbehörden im Zuge der Grundsteuerreform angewandt.
Wie wird die Wohnfläche korrekt gemessen?
Bevor es an die Berechnung der Wohnfläche geht, muss für die Immobilie ein Aufmaß erstellt werden. Hierbei werden die Grundflächen der Räume gemessen sowie die dazugehörigen Balkone, Terrassen, oder Loggien.
Hierbei gilt folgender Grundsatz: Grundflächen werden gemessen und Wohnflächen werden berechnet. Im Allgemeinen ist es sinnvoll sich dabei an die Wohnflächenverordnung zu halten.
Aufmaß der Grundflächen
Die Grundfläche wird über das lichte Maß zwischen den Wänden ermittelt. Türnischen, sowie bodentiefe Fensternischen und Wandnischen mit 13 cm oder weniger Tiefe, werden nicht mitgemessen. Fuß- und Sockelleisten sowie Türrahmen werden übermessen. Die Materialdicke der Rahmen und Leisten wird nicht von der Grundfläche abgezogen, sondern zählt zur Grundfläche. Flächen von Schornsteinen und Vormauerungen werden allerdings abgezogen, wenn diese höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² betragen.
Anrechnung der Wohnfläche im Dachgeschoss
Voll zur Wohnfläche einer Wohnung zählen die Grundflächen der ausschließlich zu dieser Wohnung gehörenden Räume, sofern diese mindestens 2 m hoch sind. Zur Hälfte der Wohnfläche werden Grundflächen von Räumen zugerechnet, sofern diese zwischen 1 m und 2 m hoch sind. Grundflächen von Raumteilen mit einer Höhe von weniger als 1 m werden nicht angerechnet.
Balkonflächen
Die ausschließlich zur Wohnung gehörenden Grundflächen von Balkonen und Terrassen zählen ebenfalls zur Wohnfläche werden aber je nach Bauart und Nutzbarkeit nur zu einem Viertel der Fläche angerechnet.
Was hat die Wohnfläche mit der neuen Grundsteuer zu tun?
Hessen setzt bei der Grundsteuerreform auf das „Flächen-Faktor-Model“, Rheinland-Pfalz wendet das „Bundesmodell“ an und Bayern nimmt als Grundlage das „Flächenmodell“. Allen Modellen gemein ist die Anwendung der Wohnfläche, als eine der Grundlagen zur Berechnung der neuen Grundsteuer. Auch hieraus wird wieder ersichtlich, wie wichtig das Wissen um die genaue Wohnfläche ist.
Schreiben Sie uns eine Mail an info@foertsch-experts.de, wenn unsere zertifizierten Sachverständigen Sie mit einem Aufmaß und einer Wohnflächenberechnung unterstützen sollen, damit Sie für die neue Grundsteuer auch die richtigen Wohnflächen angeben.